Pasaulinėje nekilnojamojo turto rinkoje pandemijai pavyko geriausiai investuoti į akcijas. Namų savininkai, turintys daugiau pinigų išleisti, mažesnes hipotekos palūkanų normas ir naują nuotolinio darbo laisvę, rikiavosi, kad galėtų pereiti prie didesnių ir geresnių dalykų. Tačiau pagaliau yra ženklų, kad jo forma pradeda prarasti jėgą, nes kylančios palūkanų normos ir lėtėjantis ekonomikos augimas traukia rinką žemyn. Dabar didelis klausimas – kaip greitai jis gali pradėti kristi...
Kokie požymiai rodo, kad investicijos į nekilnojamojo turto akcijas lėtėja?
Kainos krenta karščiausiose rinkose
Nors būsto rinkos kainos ir toliau kyla JAV ir didžiojoje Europos dalyje, jos pradėjo kristi Kanadoje, Naujojoje Zelandijoje, Australijoje ir Švedijoje – šalyse, kurios pastaraisiais metais turėjo patraukliausias rinkas. Tai rodo, kad investicijos į nekilnojamojo turto sektoriaus įmonių akcijas praranda jėgą, nes tose vietose kyla palūkanų normos ir kyla abejonių dėl pasaulinių nekilnojamojo turto rinkų sveikatos. Laikui bėgant tai gali padaryti pirkėjus visame pasaulyje atsargesnius, o trūkumus paskleisti visame pasaulyje.
Investicijos į nekilnojamojo turto sektoriaus įmonių akcijas gali artėti prie mažėjimo. Šaltinis: Fortūna
Rodikliai nukreipti žemyn⤵️
Daugumoje didžiųjų pasaulio pramoninių šalių pastaruoju metu sumažėjo trys dalykai:
- Namų pardavimų skaičius.
- Statybininkų pasitikėjimas.
- Hipotekos patvirtinimai.
Būsto kainos paprastai seka šiuos ankstyvuosius arba pirmaujančius rodiklius su kelių mėnesių vėlavimu. Be to, kaip paaiškinome praėjusią savaitę, būsto sektoriaus trūkumai gali plisti į platesnę ekonomiką, o tai gali dar labiau sumažinti investicijų į nekilnojamojo turto bendrovių akcijas kainas.
Nahb 10 metų JAV nekilnojamojo turto rinkos indeksas. Šaltinis: TradingEconomics
Investuoti į nekilnojamojo turto sektoriaus įmonių akcijas tampa nebeįperkama羅
Susidūrę su aukštesnėmis būsto kainomis ir aukštesnėmis būsto paskolų palūkanomis, būsimiems pirkėjams sunku įsigyti būstą. Tiesą sakant, daugelis ekonomistų nurodo prastėjančius įperkamumo rodiklius, tokius kaip kainos ir pajamų santykis bei kainos ir nuomos santykis, kaip įrodymą, kad kainos pasiekė šalies teritoriją. burbuja. Finansų srityje, kai būsto kainos neatitinka to, ką žmonės uždirba, sakome, kad jie atitrūko nuo savo pagrindų. Ir įspėjame, kad kuo toliau jie atsiskiria, tuo žiauresnis gali būti galimas apsisukimas.
Ženklai, kad JAV bręsta būsto burbulas. Šaltinis: Dallasfed.org
Investuojant į nekilnojamojo turto sektoriaus įmonių akcijas nėra pusiausvyros tarp pasiūlos ir paklausos⚖️
Šis momentas po pandemijos yra keistas momentas. Didelė infliacija ir augančios hipotekos palūkanų normos smarkiai kenkia vartotojų biudžetams ir lėtėja susidomėjimas investuoti į nekilnojamojo turto akcijas. Tuo tarpu statomų namų vamzdynas sparčiai išaugo, nes pagaliau pradeda mažėti tiekimo grandinės sutrikimai. Ir nors daugumoje regionų vis dar trūksta būsto, spartesnis nei tikėtasi pasiūlos augimas kartu su paklausos mažėjimu gali paskatinti investuotojus iš naujo įvertinti savo požiūrį ir tapti pesimistiškesniems dėl investicijų į įmonių akcijas realioje rinkoje. turto sektoriuje.
Mėnesio naujų namų statyba, užbaigimas ir leidimai JAV. Šaltinis: Census Bureau
Visa tai yra FED plano dalis
JAV Federalinis rezervų bankas (Fed) labai aiškiai pasakė, kad kova su infliacija yra pagrindinis jos prioritetas. Norint pasiekti šį žygdarbį, reikia stabdyti investicijas į šalies nekilnojamojo turto rinkos akcijas. Ne tik todėl, kad mažesnės būsto išlaidos tiesiogiai įtakoja infliacijos apskaičiavimą, bet ir dėl to, kad tai atvėsins likusią ekonomiką: investicijos į nekilnojamojo turto akcijas yra ne tik didžiausia turto klasė pasaulyje, bet ir turi tiesioginės įtakos kredito sukūrimas.
Hipotekos įmokos, palyginti su praėjusiais metais, padidėjo 30,5%. Šaltinis: Redfin
Taigi, ar investicijos į nekilnojamojo turto akcijas žlugs?
Blogėjantys pagrindai ir slogios nuotaikos aiškiai padidins spaudimą investicijoms į nekilnojamąjį turtą ateinančiais mėnesiais, ypač regionuose, kuriuose buvo didžiausias perteklius. Tačiau net jei kainos kris, ko dauguma investuotojų vis dar nesitiki, mažai tikėtina, kad 2008 m. būsto žlugimas pasikartos dėl trijų faktų: (i) Šiuo metu vis dar yra labai mažai namų. Nors statoma daugiau namų, vis tiek jų yra mažiau nei pirkėjų, o tai turėtų sumažinti kainas, net jei nuotaikos pablogėtų. ii) būsto rinka yra sveikesnė nei 2008 m. Skolinimo sąlygos yra daug griežtesnės, daug mažiau būsto savininkų turi palūkanų normoms jautrias kintamas hipotekos palūkanų normas, o pastaruoju metu kilusios kainos labiau susijusios su pandemijos eros paklausos padidėjimu, o ne su trumpalaikiu gryna spekuliacija. Kitaip tariant, ne, greičiausiai nepamatysime tokio žlugimo, kokį matėme per pasaulinę finansų krizę. iii) Struktūriškai būsto paklausa išlieka didelė. Vis daugiau tūkstantmečių yra geriausi būsto pirkimo metai, o nuolatiniai darbo sąlygų pokyčiai, pavyzdžiui, mišrūs darbai, turėjo teigiamą poveikį kainoms. Be to, investavimas į nekilnojamojo turto rinkos dalis yra labai geras apsisaugojimas nuo infliacijos, o tai nėra taip lengva rasti. Jei to nepakanka, kad įtikintų potencialius pirkėjus pirkti, greičiausiai to užteks, kad kai kurie dabartiniai savininkai neparduotų.
Taigi, kur krypsta investicijos į nekilnojamojo turto sektoriaus įmonių akcijas?吝
Labiausiai tikėtinas pasaulio nekilnojamojo turto rinkų scenarijus yra toks, kad artimiausiais mėnesiais kainos sustings ar net mažės. Tačiau geri investuotojai (kaip ir mes) žiūri ne tik į labiausiai tikėtiną scenarijų, bet ir į mažiausiai tikėtinus. Ir jei praeities krizės mus ko nors išmokė, tai ryšys tarp nekilnojamojo turto rinkos, ekonomikos ir finansų rinkų ne visada yra akivaizdus. Galų gale, mažai žmonių tikėjosi, kad hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai per pasaulinę finansų krizę pridarys tiek daug sumaišties. Šiandien nauji žaidėjai, tokie kaip instituciniai investuotojai, gali būti silpnoji grandis, nes sunku žinoti, kiek jie iš tikrųjų pasiskolino ir kaip giliai investuoja į nekilnojamojo turto akcijas. Taigi, jei svarstote, ar tinkamas laikas daug laiko investuoti į nekilnojamąjį turtą, ar net tinkamas metas įsigyti savo svajonių namą, mūsų atsakymas išlieka tas pats; Nr. Dabartinis trūkumas yra tas, kad rizikuojame daugiau nei kompensuoti galimą pelną, todėl geriausia palaukti. Galėtume investuoti į nekilnojamojo turto sektoriaus įmonių akcijas, parduodant trumpą vertybinį popierių per atvirkštinį ETF, pvz. ProShares trumpas nekilnojamasis turtas (REK) arba skolintų vertybinių popierių pardavimo bankai kaip Australijos Sandraugos bankas (CBA), westpac (WBC), Nacionalinis Australijos bankas (NAB) ir Australijos ir Naujosios Zelandijos bankų grupė (ANZ).
Geriausia strategija išlieka likti nuošalyje ir pasiruošti šaudyti, jei pasitaikys gera proga. Žinome, kad ne visai „Big Short“ jaudulys. Tačiau, kaip sakė velionė verslo legenda Jesse'is Livermore'as:
